Новости

2020-03-06

Как работает новый «регулятор» рынка недвижимости

Как влияют на рынок недвижимости электронные площадки объявлений, и к чему приводит это влияние.

Как дела на рынке недвижимости, что нового? Обычно в ответ на такой вопрос риэлторы начинают рассказывать про нынешние цены, про спрос, про новости в законодательстве. Да, это все правильно, это интересно, и касается многих. Новости эти можно разделить на два вида: приходящие естественным путем, из сложного самостоятельного развития рынка, и другие — из факторов, на которые люди влияют непосредственно и явно. Так же есть новости, видимые всем, а есть те, которые проникают в нашу жизнь исподволь, понемногу. Обычно у таких новостей есть незаметные бенефициары, и вот к ним мы и присмотримся повнимательнее.

Пока вызревала идея статьи, опора моих рассуждений держалась на логической цепочке. На знании некоторых так называемых «шаблонов поведения» людей. На некоем очень обоснованном, но все-таки предположении. Можно было сказать так, что я сгущаю краски. И многие из моих собеседников именно так и реагировали: «Да ладно! Да кому это надо!». Или – «Нет, они так делать не будут, это же обман!». Но в последние несколько недель вот именно, что «клацнула волчья пасть», и картина происходящего вышла из сумерек двойственных толкований. Но начиналось все уже достаточно давно, и вполне невинно.

Итак, кто зарабатывает, создавая инфраструктуру, продукты, услуги рынка недвижимости?

1. Риэлторы.
2. Ипотечные банки, оценщики, страховщики.
3. Депозитарные банки.
4. Застройщики.
5. Обеспечение государственной регистрации перехода права.
6. Нотариусы.
7. Электронные сервисы по публикации объявлений о продаже недвижимости

2020-03-04

Сделка через нотариуса: как дистанционно купить жилье в другом городе

Как сегодня совершают дистанционные сделки по покупке или продаже жилья и как в будущем новые технологии могут изменить рынок недвижимости

В 2019 году около трети россиян рассматривали покупку жилья в другом регионе. Жители Сибири традиционно стремятся переехать в Краснодарский край, жители Мурманска и Архангельска — в Санкт-Петербург, а всей России — в Московский регион.

Рассказываем, в чем сложности выбора жилья в другом городе и как сегодня совершаются дистанционные сделки с недвижимостью.

 

Нотариус поможет

 

В 2019 году нотариусы получили право проводить дистанционные сделки с недвижимостью. Раньше такие сделки на расстоянии можно было провести только через своего представителя по доверенности. Теперь, если покупатель выбрал объект и договорился о стоимости с собственником, то на заключение самой сделки уже не нужно собираться в одном месте.

Каждая из сторон сделки выбирает удобную нотариальную контору в своем городе, нотариусы проверяют все документы, стороны согласовывают удобное время проведения дистанционной сделки. Далее уже согласованный с заявителями проект договора заводится в Единой информационной системе нотариата. Он подписывается электронной подписью заявителя в нотариальной конторе, а после — усиленной квалифицированной подписью нотариуса, что придает этому документу юридическую силу. Также с помощью нотариуса эти сделки дистанционно регистрируются и отправляются в электронном виде в Росреестр. Готовые документы на собственность можно получить на следующий день в регистрационном ведомстве в своем городе.

 

Спрос есть, но сделок мало

 

Несмотря на высокий потенциальный спрос межрегиональных сделок, доля дистанционный покупок на столичном рынке жилья пока невелика, отмечает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. В подавляющем большинстве случаев покупатели предпочитают для заключения сделки приезжать в столицу, несмотря на возможность дистанционного подписания договора, рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его оценке, доля сделок с межрегиональными покупателями не превышает 2–3%. «Покупатели приезжают в столицу, чтобы посетить выбранную новостройку лично, сделав выбор не только по фотографии. Например, в Москве уже на протяжении многих лет в конце лета наблюдается повышенный спрос со стороны региональных покупателей, дети которых поступили в столичные вузы. Родители берут отпуск, приезжают в Москву, присматривают выбранные дистанционно объекты, закрывая всю сделку за две недели», — говорит Попов.

Чаще всего дистанционные сделки проводят получатели наследства, особенно если недвижимость находится в другом городе, а возможности/желания ехать туда для решения жилищных вопросов нет, говорит руководитель офиса «Жулебино» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Николай Амашукели.

2020-03-04

Дешевеющая ипотека разгоняет цены на жилье. Обзор рынка недвижимости по итогам февраля 2020 года

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Фев 20 Янв 20

Индекс стоимости жилья, Р/м2 180 878 +0,7%
Индекс стоимости жилья, $/м2 2 847 -2,3%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 607 -0,6%

Благодаря дешевеющей ипотеке и вымыванию наиболее доступных предложений темпы роста цен на вторичном рынке жилья Москвы ускорились. Однако доходы населения по-прежнему стагнируют, а ситуация в экономике чревата неприятными сюрпризами, которые могут негативно отразиться на динамике ставок.

По данным аналитического центра www.irn.ru, по итогам февраля квартиры в Москве подорожали в среднем на 0,7% до 180 900 руб. за квадратный метр. Долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый IRN.RU, из-за ослабления рубля за тот же период времени потерял 2,3%, снизившись до $2 850 за «квадрат».

Рублевые цены толкает вверх самое доступное жилье в своих сегментах. Это хорошо видно при рассмотрении ценовой динамики в разрезе комнатности. Стоимость однокомнатных квартир в феврале увеличилась на 1,2%, то есть темпы роста цен на однушки ощутимо опережали рынок. Двушки подорожали на 0,8% - примерно как рынок в среднем. А трешки и многокомнатные квартиры от рынка отстали – первые прибавили только 0,5%, вторые – 0,2%.

Динамика стоимости жилья по географии была очень похожей. В топе рейтинга по уровню цен только демократичные локации: районы за МКАД, Восточный округ, Северо-Восточный, Южный, Юго-Восточный. Из дорогих округов в феврале чуть лучше рынка выглядел только ЦАО (+0,8%). Все-таки вид на Кремль – это «вечная» ценность.

В целом, индекс дешевого жилья, рассчитываемый IRN.RU, в феврале вырос на 0,7%, а индекс дорогого остался на январском уровне.

Цены на квартиры по типам домов (www.irn.ru) РУБ Фев 20 Янв 20

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 155 319 +1,1%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 157 532 +0,1%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 170 733 +1,3%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 168 776 +0,1%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 196 495 +0,7%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 200 107 +0,6%

Все панельные и блочные дома 161 195 +0,8%
Все монолитные и кирпичные дома 188 459 +0,5%

Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ Фев 20 Янв 20

Однокомнатные квартиры 177 802 +1,2%
Двухкомнатные квартиры 179 515 +0,8%
Трехкомнатные квартиры 172 856 +0,5%
Многокомнатные квартиры 186 081 +0,2%

Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ Фев 20 Янв 20

Центральный округ 316 221 +0,8%
Северный округ 176 531 0,0%
Северо-Восточный округ 159 119 +1,1%
Восточный округ 165 560 +1,3%
Юго-Восточный округ 151 737 +0,9%
Южный округ 160 460 +1,0%
Юго-Западный округ 206 950 -0,3%
Западный округ 195 921 +0,7%
Северо-Западный округ 184 808 +0,5%
Все районы за МКАД 136 610 +1,6%

2020-03-02

Как продать подаренную квартиру

Сделки с подаренной недвижимостью вызывают много вопросов: можно ли вообще ее продавать, на каких условиях, какой налог придется заплатить. Разбираемся, как продать подаренную квартиру.

Можно ли продать подаренную квартиру
Подарить квартиру — значит передать ее другому человеку безвозмездно. Новый собственник распоряжается имуществом, не спрашивая разрешения у дарителя. Поэтому продать квартиру он может сразу, как получит выписку из ЕГРН.

Если квартиру подарили одинокому взрослому человеку, и в ней никто не живет, с продажей все просто. Но некоторые случаи вызывают вопросы.

- Даритель живет в квартире. Договор дарения безвозмездный — значит, в нем нельзя прописать условие о проживании дарителя (ст. 572 ГК РФ). Собственник имеет право продать квартиру, даже если тот, кто ее подарил, все еще в ней живет.

- Квартиру подарили ребенку. Квартиру продают, но при этом покупают ребенку жилье не хуже, чем предыдущее: не меньше по площади и не дешевле. Если покупать новую квартиру не собираются, деньги кладут на счет ребенка и «замораживают» до наступления совершеннолетия. Сделки с имуществом несовершеннолетних согласуют с органами опеки.

- Квартиру подарили недееспособному человеку. Опекун продает квартиру, покупает подопечному жилье не хуже или переводит деньги от продажи на его счет. Разрешение на сделку получают в органах опеки и попечительства.

- Квартиру подарили одному из супругов. Подаренная квартира не считается совместно нажитым имуществом и не делится при разводе. Но если ее продать и на вырученные деньги купить другую квартиру, новое жилье считается общим. При разводе придется доказывать в суде, что деньги на покупку взяли с продажи подаренной квартиры. Чтобы избежать такого сценария, перед покупкой нового жилья заключают брачный договор, где закрепляют правила раздела имущества. Или прописывают в договоре купли-продажи, что новое жилье приобретают на деньги, вырученные с продажи подаренной квартиры.

- Дарение оспорили в суде. Если суд отменил дарение, жилье переходит обратно к дарителю (ст. 578 ГК РФ). Тот, кому квартиру подарили, больше не является собственником и не может ее продать.

 

Процедура продажи

 

Подаренные квартиры продают так же, как купленные. Продавец собирает документы, находит покупателя и заключает с ним сделку.

Если у квартиры один взрослый собственник, для сделки достаточно паспорта и договора купли-продажи. Если квартира в общей собственности или принадлежит ребенку, придется взять согласие других владельцев или разрешение на сделку в органах опеки и попечительства.

Бывает, что покупатели просят дополнительные документы: выписки из ЕГРН и домовой книги, договор дарения, техпаспорт на квартиру из БТИ, справки от коммунальщиков об отсутствии долгов и даже заключение от нарколога и психиатра о дееспособности продавца.

Они нужны, чтобы убедиться: в квартире никто не прописан, на ней не висят долги, новым владельцам не придется платить штраф за несогласованную перепланировку, а продавец отвечает за свои действия. Лучше собрать эти документы заранее, чтобы не тратить время перед заключением договора.

2020-03-02

Рубль в квадрате. Минстрой назвал регионы, где вырастут выплаты на покупку жилья

Показатели средней рыночной стоимости жилья на II квартал этого года рассчитал Минстрой. Проект его приказа предусматривает, что цена квадратного метра вырастет в 30 регионах из 85.

Документ устанавливает среднюю рыночную стоимость квадратного метра, которая будет использоваться в апреле - июне 2020 года для расчета социальных выплат на приобретение жилья за счет средств федерального бюджета. Ощутимее всего, по расчетам Минстроя, квадратный метр дорожает на Дальнем Востоке.

Почти во всех регионах Дальневосточного федерального округа, кроме Сахалинской области и Забайкальского края, официальная стоимость "квадрата" во II квартале вырастет в среднем на 2 тысячи рублей. При этом в Хабаровском крае цена метра увеличивается сразу на 4 тысячи рублей - с 64 058 до 68 995 рублей. Самое дорогое жилье по-прежнему в столице: в Москве соцвыплаты будут выдавать из расчета 105 751 рубль за метр (в I квартале - 105 043 рубля).

2020-02-28

Спасти покупателя загородной недвижимости

Недавно поступил запрос на сопровождение сделки по покупке земельного участка в коттеджном поселке московского региона. Покупателю хотелось: "проверить все необходимые документы на этот участок (межевание, кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН, разрешение на строительство и т.д), заказать экспертизу почвы и уровень грунтовых вод, оформить кредит или ипотеку на покупку участка и получить право собственности и другие разрешающие документы на землю". Понятно, что при таких исходных данных сразу захотелось переговорить, как мы будем сотрудничать.

Поскольку покупателю хотелось выйти на сделку в течении считанных на одной руке дней, мы предложили провести экспресс-оценку целесообразности покупки выбранного участка. Признаться, чтобы не считал по данному вопросу покупатель, мы всегда предлагаем начинать именно с этого - "Оценки экологических, санитарно-эпидемиологических, эксплуатационных и некоторых юридических рисков приобретения в собственность объекта недвижимости...".

- Давайте начнем с рисков, а потом уже гумус в почве определим,наличие радиоактивных изотопов и уровень грунтовых вод. Очень большой процент загородной недвижимости категорически не может быть рекомендован к покупке.

- Надеюсь, это не про выбранный мною участок? И что это означает на практике?

- Пока не известно: про вас или не про вас, мы еще даже кадастрового номера участка не знаем. А случаев множество. Одному нашему клиенту так "не везет" (или везет ?), что уже от четвертого участка подряд приходится отказываться.

2020-02-28

Как изменится рынок недвижимости в 2020 году

Эксперты прогнозируют рост цен и объемов на рынке коммерческой недвижимости. Выгодно ли инвестировать в новостройки?

На рынке сложились уникальные условия для покупки жилой недвижимости – ставки по ипотеке снижаются до исторического минимума, выплачивается материнский капитал за первого ребенка, и если перед покупателем стоит задача улучшить свои жилищные условия за счет средств банка и социальных выплат – настало время действовать.

Однако, чтобы извлечь из недвижимости доход «сверх инфляции», правильнее будет обратить внимание на рынок коммерческой застройки, считает большинство экспертов, опрошенных Executive.ru.

 

Подорожание жилья на 10-15% в год – абсолютно реальная вещь

 

Дмитрий Дворядкин, CEO, агентство «Перспектива 24», президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая

Мы видим, что банковские ставки уже достигли исторического минимума, но этот тренд, скорее всего, будет продолжаться, так как и Центробанк, и новое правительство страны говорят: ставки по ипотеке еще высоки, неоправданно завышены. Соответственно, можно ждать мер по их снижению. А если ставка становится ниже на 1 процентный пункт, то число новых покупателей на рынке становится выше на 10% – мы давно заметили эту закономерность. Соответственно, если ипотеку будут давать не под нынешние 8,5%, а под 7% и ниже, то рынок, возможно, будет расти по этой формуле.

Впрочем, есть и другие причины, почему рынок жилья будет расти, а квартиры – дорожать. Это различные государственные программы (сельская ипотека под 2,7% и ниже, материнский капитал, дальневосточная ипотека в 2% и другое). А чем больше спрос, тем выше цены – застройщики реагируют на это довольно быстро.

2020-02-27

Чем плохи рейтинги цен на жилье от агрегаторов недвижимости

Сейчас публикуется очень много рейтингов цен на жилье. ЦИАН, "Домофонд", "Авито" и другие крупные сервисы регулярно выпускают рейтинги, где пишут, в каком регионе сколько стоит жилье, где какой спрос. Но, друзья, это очень усреднённые данные и они имеют довольно слабое отношение к реальности.

Возьмём Петербург. На днях сервис ЦИАН сообщил, что по итогам прошлого года средняя цена за квартиру на первичном рынке Петербурга составила 4,6 миллиона рублей. Средняя площадь - 42 квадратных метра.

Практически одновременно "Домофонд" распространил по СМИ свой релиз по средней цене однушек, как на первичке, так и на вторичке. У этого сервиса получилось, что средняя цена однушки в Петербурге 4.5 миллиона, а площадь - 37 квадратных метров. То есть, цена "квадрата" на разных сервисах заметно отличается. Дальше больше. У "Авито" появилось исследование, что на вторичном рынке цена "квадрата" возросла до 116 тысяч.

Если мы возьмём площадь среднестатистической однушки в 37 квадратных метров, то цена получится около 4.3 миллиона рублей.

В общем, разброс цен получается довольно серьезный. А если брать исследования по районам города, то там вообще можно запутаться. Например, в исследованиях про аренду пишут, что в центре Петербурга однокомнатные квартиры снимают за 35 тысяч, а в каком-нибудь Купчино - за 20.

Но это все очень относительно. Фактически все такие цифры - это среднее арифметическое от всех объявлений на порталах, когда считается цена элитной квартиры и бывшего притона.

В Петербурге, даже в одном районе бывает очень разное жилье. Например, Московский район - это генеральские сталинки и хрущевки первых серий под реновацию, которые окнами выходят на ЗСД. Что такое жилье на Петроградке? Это и безумно красивые исторические дома , где квартира может продаваться и из расчета 250 тысяч за квадратный метр, но точно также в Петроградском районе есть и такие, где трещат перекрытия, куда толком не попадает свет, красная цена такому жилью 80 тысяч за квадратный метр.

2020-02-27

Как изменятся ставки по ипотеке в 2020 году

Эксперты ипотечного рынка не скрывают своего оптимизма в отношении 2020 года: расширение программ господдержки заемщиков и последовательное снижение ключевой ставки Центробанка дают основания полагать, что жилищные займы в ближайшем будущем станут еще дешевле. И власти, и банки, заинтересованы в том, чтобы получить ссуду на решение квартирного вопроса могли как можно больше россиян. Вот только новые требования ЦБ вынуждают финансовые организации значительно жестче оценивать платежеспособность клиентов, что может привести к резкому сокращению количества одобряемых заявок.

 

Почему 2019 год не смог повторить рекорды?

 

Рекордный для ипотечного рынка России 2018 год закончился выдачей 1,5 миллиона жилищных займов на сумму 3 триллиона рублей. Увеличив свои показатели почти на 50% с 2017 года, финансовые организации страны несколько сбавили свои обороты. Так, Бюро кредитных историй «Эквифакс» констатирует отсутствие заметного роста объемов кредитования: в четвертом квартале 2019 года выдача ипотеки всего на 3% превысила результаты аналогичного периода 2018 года. Генеральный директор БКИ Олег Лагуткин предположил, что, наблюдая за планомерным снижением ключевой ставки Центробанка, россияне откладывали момент обращения за ипотекой, чтобы дождаться еще более выгодных условий. Это обстоятельство и привело к тому, что 2019 год не смог повторить рекорды 2018 года по увеличению объемов кредитования.

2020-02-26

Сделки с подаренной квартирой. Что можно и чего нельзя?

Иногда нам приходится проводить сделки с квартирами, которые одна из ее сторон получила в дар. Есть ли специфика работы с собственностью, возникшей таким образом? На что в этих случаях следует обращать особое внимание? Разберем два примера – в первом агентство выступает на стороне покупателя, а во втором – продавца.

 

Покупка подаренной квартиры

 

В том случае, когда наш клиент намерен приобрести квартиру, полученную продавцом в подарок, мы:

1) В первую очередь проверяем, являются ли даритель и одариваемый родственниками. Это могут быть дети и родители, внуки и бабушки с дедушками, братья и сестры. В этом случае очевидно, что дарение происходило в рамках семейных взаимоотношений.

2) Следующий этап проверки – срок владения квартирой. Очень желательно, чтобы он превышал три года – срок исковой давности.

Нам встречались случаи, когда договор дарения недвижимости заключался между незнакомыми людьми. Это сразу настораживало – для подавляющего большинства наших клиентов квартира является слишком большой ценностью, чтобы дарить ее чужому человеку. Как правило, при внимательном изучении ситуации становилось понятно, что дарением пытались прикрыть возмездную сделку, необходимые условия для проведения которой было невозможно соблюсти.

Например, продавец комнаты в коммунальной квартире не смог получить согласие соседа на продажу, и оформил ее подменным договором дарения. Такой договор может быть успешно оспорен в суде.

1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 | 74 | 75 | 76 | 77 | 78 | 79 | 80 | 81 | 82 | 83 | 84 | 85 | 86 | 87 | 88 | 89 | 90 | 91 | 92 | 93 | 94 | 95 | 96 | 97 | 98 | 99 | 100 | 101 | 102 | 103 | 104 | 105 | 106 | 107 | 108 | 109 | 110 | 111 | 112 | 113 | 114 | 115 | 116 | 117 | 118 | 119 | 120 | 121 | 122 | 123 | 124 | 125 | 126 | 127 | 128 | 129 | 130 | 131 | 132 | 133 | 134 | 135 | 136 | 137 | 138 | 139 | 140 | 141 | 142 | 143 | 144 | 145 | 146 | 147 | 148 | 149 | 150 | 151 | 152 | 153 | 154 | 155 | 156 | 157 | 158 | 159 | 160 | 161 | 162 | 163 | 164 | 165 | 166 | 167 | 168 | 169 | 170 | 171 | 172 | 173 | 174 | 175 | 176 | 177 | 178 | 179 | 180 | 181 | 182 | 183 | 184 | 185 | 186 | 187 | 188 | 189 | 190 | 191 | 192 | 193 | 194 | 195 | 196 | 197 | 198 | 199 | 200 | 201 | 202 | 203 | 204 | 205 | 206 | 207 | 208 | 209 | 210 | 211 | 212 | 213 | 214 | 215 | 216 | 217 | 218 | 219 | 220 | 221 | 222 | 223 | 224 | 225 | 226 | 227






VK900