Новости

2019-11-12

Нужен ли риэлтор с эксклюзивным договором?

Какие у вас ассоциации со словом эксклюзив? Само понятие эксклюзивности в какой-либо области у вас с чем ассоциируется? Правильно! С исключительностью!

Само понятие "эксклюзив" означает (англ. exclusive — исключительный; единственный) — исключительный, относящийся только к избранным категориям. Это что-то такое, чего больше нет ни у кого. То есть, если Вам предлагают эксклюзивное путешествие, это значит, что такое путешествие доступно далеко не всем, а только некоторым. И цена на него, как правило, выше, равно как и качество. Или эксклюзивная одежда: это понятие подразумевает, что это не ширпотреб, который носит каждый второй прохожий, а некая особенная и малодоступная коллекция. Согласны?

Эксклюзив всегда ценится значительно выше ширпотреба, поскольку иметь уникальный продукт гораздо приятнее и престижнее. Но эксклюзив нужно уметь отличать от подделок.

Многим отдыхающим знакомо понятие All Inclusive (инклюзив), оно означает "включенный". Все включено. Это не плохо, но для всех одинаково. Инклюзив - это не ширпотреб, но и не эксклюзив.

А теперь давайте поговорим о широко распространенном в риэлторской среде понятии "Эксклюзивного договора".

В чем его эксклюзивность? Что в нем такого особенного, что может попасть под термин эксклюзивности? Обычные риэлторы подразумевают под этим работу клиента только с одним исполнителем. Но в чем тогда исключительность для клиента?

Давайте посмотрим, что же может быть действительно эксклюзивным (исключительным) в процессе работы с риэлтором.

2019-11-12

Опубликован список регионов с самой доступной арендой жилья

Ямало-Ненецкий автономный округ стал регионом с самой доступной арендой жилья с долей семей, снимающих жилье, равной 67%. Об этом свидетельствует рейтинг «РИА Новости».

На втором месте с результатом 61% оказался Чукотский автономный округ, тройку лидеров замыкает Ханты-Мансийский автономный округ с показателем в 58%. Отмечается, что во всех этих регионах высокий уровень зарплат, а их экономика связана с добычей природных ресурсов.

Также в числе лидеров, у которых доля снимающих жилье семей превышает 50%, вошли Санкт-Петербург и Ленинградская область, Магаданская, Кемеровская, Тюменская и Иркутская области, а также Ненецкий автономный округ. Москва оказалась на 12-м месте.

Согласно исследованию агентства, около 40% российских семей с двумя детьми могут позволить себе аренду квартиры, их бюджет при этом составляет 80 тыс. рублей. При этом более 85% семей имеют собственное жилье, снимают лишь 10% семей.

За прошедший год доступность аренды снизилась только в пяти регионах страны, в остальных показатели возросли. В качестве индикатора доступности выступила доля семей из двух работающих взрослых и двух детей, которые могут позволить себе ежемесячные повседневные и некоторые дополнительные расходы и аренду двухкомнатной типовой квартиры.

2019-11-11

Зачем современному миру риэлторы?

О риэлторах нынешнего века, о новом поколении агентов и способах оценки специалистов рассказала БН.ру президент ГК «Экотон», председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерина Романенко.

– Портал BN.ru объявил о старте конкурса «Топ-100 риэлторов Санкт-Петербурга». Палата недвижимости выступает соорганизатором данного проекта. Первый вопрос краток: зачем и почему?

– Профессия риэлтор существует в современной России уже почти 30 лет. Но до сих пор не было ни одного значимого конкурса, в котором награждали бы агентов. Все известные конкурсы придуманы для компаний. Иногда вручаются и персональные награды за личный вклад в развитие рынка недвижимости, но это тоже, как правило, руководители агентств, общественные деятели, чиновники – словом, персоны, связанные с рынком недвижимости. Сейчас же речь идет именно об агентах.

– И как, по каким критериям будут определять лучших? Самая дорогая или самая сложная сделка?

– Определить принципы оценки номинантов всегда очень сложно. Оценка сделок – да, это способ, но нужно понимать: во-первых, все-таки при нынешней системе работы риэлторов «полного цикла» сам факт сделки не может являться критерием эффективности. К тому же при оценке сложности или величины сделки приходится полагаться на самопрезентацию агента, что проверить сложно, а зачастую и невозможно. Самая дорогая – не всегда ведь самая сложная, самая длинная – не всегда в этом заслуга агента, и т. д. Во-вторых, не все агенты готовы делиться информацией о проведенных сделках.

Если задуматься над потребностями клиента, то каков портрет идеального агента?

Поэтому мы понимали, что любой способ оценки в конкурсе будет неидеален и всегда найдутся желающие бросаться спелыми помидорами.

2019-11-11

Цены на вторичку в России превзошли уровень 2014 года

Портал Domofond.ru проследил, как изменились цены на вторичное жилье за 5 лет в 74 крупных городах страны и в России в целом. В среднем по стране стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья выросла на 4%: с 64 391 руб. до 66 962 руб. Цены выросли в 34 городах — от 0,3% в Улан-Удэ до 54,1% в Симферополе. В 40 городах квадратный метр на «вторичке» подешевел. Самое большое снижение цен произошло в Кирове – на 22,3% за пять лет.

 

В октябре 2019 года цены на вторичном рынке России побили рекорд октября 2014-го

 

С октября 2014 года по октябрь 2019-го вторичная недвижимость не только восстановилась после падения, но и превысила докризисный уровень на 4%. Если в октябре 2014 года квадратный метр стоил 64 391 руб., то в октябре 2019-го – 66 962 руб.

С октября 2014-го по октябрь 2017-го стоимость снизилась на 8,9%. Перелом произошел в конце 2017 года, и в октябре 2018-го рост цен на «вторичке» за 12 месяцев составил 3,8%, а в октябре 2019-го – уже 9,9% по сравнению с октябрем прошлого года. Это самые высокие цены октября на вторичном рынке за пять лет. За этот период цены поднимались выше лишь однажды – в марте 2015 года (67 072 руб. за кв. м).

 

Города с максимальным ростом цен за 5 лет

 

Из 74 городов с населением более 250 тысяч человек средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла в 34. Первое место занял Симферополь (Крым). Здесь «квадрат» подорожал на 54,1%: с 51 294 руб. до 79 033 руб. На втором месте Сочи, где цены на вторичном рынке за 5 лет выросли на 46,2%: с 83 657 руб. до 122 317 руб. Третье место у Севастополя, где рост составил 32,8%: с 69 335 руб. до 92 111 руб. за кв. м.

Десятку лидеров замыкает Томск с ростом средней цены на 11,3%, с 52 479 руб. до 58 424 руб. за «квадрат» за пятилетку.

2019-11-08

Держим руку на пульсе. Что контролирует руководитель

В агентстве вопрос контроля часто возникает, когда доходы уже падают, и практически никогда — когда доходы растут. Правильно ли это?

Представим ситуацию, когда директор магазина, вместо того чтобы контролировать, что у него продается и по какой стоимости, мониторит входящий поток покупателей. Вы скажете, что он НЕ ПРАВ и что это абсурд, что покупателям все равно, как магазин называется, если у него скудный ассортимент.

Или другой пример. Директор мебельного магазина покупает лидов — покупателей мебели, абсолютно не заботясь об ассортименте магазина. НОНСЕНС! Ведь очевидно, что если будет привлекательный ассортимент, способный выдержать конкуренцию, то и клиенты обратят внимание на магазин.

В риелторском бизнесе часто происходит подмена понятий. Это связано с желанием сделать хоть что-нибудь, а не то, что правильно. Вот это «хоть что-нибудь» приводит к крайне печальным последствиям. Вместо того чтобы заниматься реальным бизнесом, руководитель начинает работать завхозом для своих агентов.

Вопрос контроля работы агентов — вопрос становления руководителя. Как уйти от агентства семейного типа, где каждый чувствует себя как дома и при этом никто не знает, кто выносит мусор? Как стать агентством полного цикла с прописанными обязанностями и пониманием ресурсов, необходимых для желаемого дохода руководителя? Это извечные вопросы.

Что должен контролировать руководитель для успешной работы агентов:

1. Клиентский поток?
2. Наличие агентской активности?
3. Трату ресурсов?
4. Количество лидов в обработке?
5. Воронку продаж каждого агента?

Фору бизнесу дает МОНОПОЛИЗАЦИЯ. Как только вы монополизируете любой из источников информации: либо предложения на рынке, либо ассортимент ТОВАРНОЙ МАТРИЦЫ — а это особый шик в недвижимости, — все встает на свои места.

Фантом управления — иллюзия руководства, что есть контроль над территорией. Территория проще всего контролируется в срезе наличия предложений. Начните с этого. Ваша CRM-система просто обязана давать вам информацию о том, в каком состоянии находится контроль над территорией. Завоевывая метр за метром, любой руководитель становится успешным. Ведь эти параметры легко управляемы, замеряемы и наглядны для всех участников рынка.

2019-11-08

Сбербанк запустит ипотеку для покупателей новостроек со ставкой 1%

Сбербанк запустит новое предложение для застройщиков и покупателей квартир в новостройках. Благодаря новому инструменту ставки по ипотеке могут составить 1%. Об этом сообщается в пресс-релизе крупнейшего ипотечного банка.

Предложение доступно для покупателей новостроек во всех регионах России через сервис «ДомКлик». При этом проект должен реализовываться через эскроу-счета.

Покупатель сможет выбрать: получить дисконт на весь срок кредита или скидку только на стадию строительства. В первом случае дисконт составит до 1,4% годовых от текущих ставок Сбербанка, во втором — скидка составит до 4% годовых до момента ввода жилья в эксплуатацию.

Сбербанк приводит пример расчета: для зарплатных клиентов банка при первоначальном взносе 20% и выше ставка снизится с 9,3% до 5,3%, а после окончания льготного периода ставка вернется к уровню 9,3%. По госпрограмме для семей с детьми ставка с дисконтом на период строительства объекта — 1%, а после ввода объекта в эксплуатацию — 5%. Размер аннуитетного платежа уменьшается с учетом сниженной ставки в льготный период, и у покупателя возникает соответствующая экономия на процентах по кредиту, пояснили в пресс-службе.

Новый инструмент Сбербанка позволит застройщику часть скидки по своему кредиту перераспределить в пользу покупателя. Девелопер за счет низкой ставки сможет стимулировать продажи в своих проектах, в том числе менее ликвидных или во время сезонного снижения спроса. Застройщик может выбирать решение о перераспределении скидки в отношении любой квартиры в проекте — например, для квартир большой площади, поясняется в пресс-релизе банка.

2019-11-07

Илона Соболева: «Риэлтор — детектив поневоле»

Как педиатр стала президентом Уральской палаты недвижимости и почему не жалеет о смене профессии, — мы побеседовали с Илоной Соболевой, замгендиректора «Центр недвижимости «БЭСТ».

 

Следопыт и аналитик в одном лице

 

— Илона, вы считаете, что работа риэлтора сродни профессии детектива. Насколько я понимаю, речь идет о проверке истории квартиры, приобретаемой клиентом. Хорошие ли получаются из риэлторов детективы?

— Профессия риэлтора многогранна: он и психолог, и юрист — должен хорошо разбираться в судебной практике и налогообложении. Подбирая клиенту варианты, риэлтор собирает информацию о предыдущих собственниках жилья, о том, какими были условия прежних сделок (в идеале — начиная со дня приватизации) и т. д., то есть, насколько это реально, узнает всю историю квартиры.

На сегодняшний день не существует одного портала или архива, где по запросу выдадут всю информацию на одном листочке. Поэтому риэлтору поневоле приходится становиться детективом и применять навыки следопыта и аналитика, собирая данные из разных источников.
На основе этой информации он делает вывод: стоит ли покупать эту квартиру или лучше поискать другую.

— Предположим, после того, как квартиру купит клиент, вдруг объявится неизвестный ранее наследник. Несет ли риэлтор какую-то ответственность за то, что ему не удалось собрать всю информацию до сделки?

— Для дополнительных гарантий есть страховые компании, в которых можно застраховать риск потери права собственности (титул). Клиент заключает договор на оказание услуг, согласно которому у представителя агентства недвижимости возникают права и обязанности как у исполнителя. В Екатеринбурге немало риэлторских компаний, которые прошли добровольную сертификацию при Уральской палате недвижимости (УПН) и подтвердили соответствие качества своих услуг современному законодательству.

2019-11-07

Почему переход на эскроу-счета не приведет к росту цен на квартиры

Страшилки – основа основ российского рынка недвижимости. «Новостройки переходят на эскроу, а потому неизбежно должны дорожать», – пугают застройщики, а за ними, как мантру, повторяют тезис и все остальные участники рынка. Обозреватель BN.ru с этим не согласился и объяснил, почему проектное финансирование не увеличивает себестоимость строительства и не является причиной для роста цен на жилье.

НЕСИТЕ ВАШИ ДЕНЕЖКИ, ИНАЧЕ БЫТЬ БЕДЕ

Если не пугать потенциальных покупателей, что все подорожает (очень скоро и очень сильно), то кто же в здравом уме пойдет покупать муравейники по ломовым ценникам? И тем более – кто пойдет оформлять ипотеку (абсолютная авантюра при любых раскладах, кроме быстрого роста цен)? Никто. Поэтому рынок нуждается в периодической – а чем дальше, тем больше и систематичной – медийной поддержке. Каждый должен четко понимать: если сегодня дорого, значит, завтра будет еще дороже, поэтому бегом к застройщику!

Технологии дезинформации могут быть разные, не будем их тут перечислять, суть одна: надо создать атмосферу неизбежности роста цен. Анализ, логика, обоснования – да кому это нужно? – все равно население не разбирается в ценообразовании при строительстве.

В качестве свежего примера страшилки можно привести недавнюю истерику при переходе к проектному финансированию. Уже от одного слова «эскроу» многим становилось плохо, а поскольку в нашей стране не принято ждать чего-то хорошего от реформ, то убедить покупателей, что ценники скоро будут переписаны, не составило особого труда.

В качестве основного обоснования «экспертами» чаще всего использовался один-единственный аргумент, что нововведение приведет к росту себестоимости строительства. Формулировка была примерно такая: «Вместо бесплатных денег дольщиков застройщики будут вынуждены брать кредиты в банке, что приведет к росту их издержек. Выше затраты – выше цены». Дополнительным доводом служили примеры подъема ценников в тех проектах, которые перешли или только планировали переход на проектное финансирование.

Вроде бы о чем тут спорить. Перешли на эскроу, цены выросли, значит, страшилки сбылись?

А вот и нет! Но чтобы разобраться в вопросе, придется взглянуть на проблему с другой стороны.

2019-11-06

Сбербанк хочет убрать юристов из сделок с недвижимостью! Разбираем, что включает услуга?

Сервисы Сбербанка в сфере недвижимости давно вышли за пределы банковской услуги и предоставления ипотечного займа. Но, многие покупатели и продавцы до сих пор не понимают сути юридических сервисов от Сбера.

Эта статья ни в коем случае не является ни рекламой Сбербанка, ни попыткой очернить сервисы Банка. Мы постараемся объективно разобрать из каких этапов состоит сделка с недвижимостью, кто за что отвечает в сделке.

 

1. Этап поиска недвижимости

 

Покупателю на этапе поиска недвижимости банк - не очень большой помощник. Подбор недвижимости требует от консультантов реальной экспертизы:

- соотношения цены качества предложение по разным районам;
- анализ рынка строящегося жилья;
- экспресс-анализ первичной информации об объекте (здесь речь идет не об оценке документов, первичный опрос грамотного эксперта при осмотре объекта позволяет заранее отсечь сложные ситуации);
- переговоры по цене и торги межу покупателем и продавцом;
- согласование сроков выхода на сделку и сроков освобождения и передачи объекта;

Банк не выделяет вам специалиста по подбору недвижимости. Он может только рекомендовать авторизованные партнерские агентства.

Выезды на просмотры объектов должен делать агент по недвижимости, который обязан владеть базовыми навыками опроса и сбора информации об объектах.

2019-11-06

Материнская плата: маткапитал не берут как взнос по льготной ипотеке

Крупнейшие российские банки с широкой региональной сетью отказываются принимать материнский капитал в качестве полного или частичного первоначального взноса по ипотеке с господдежкой для семей с детьми.

Например, взять льготный жилищный кредит под 5–6% годовых не получится в ВТБ, Россельхозбанке и Газпромбанке. Жалобы на это появились на специализированных форумах, в колл-центрах кредитных организаций «Известиям» подтвердили невозможность использовать маткапитал для первоначального взноса.

Банки аргументируют это решение тем, что застройщики не хотят ждать несколько месяцев, пока ПФР переведет им государственную субсидию за второго ребенка.

 

Жесткая господдержка

 

На различных форумах новостроек покупатели жалуются, что в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке и Газпромбанке невозможно оформить льготный жилищный кредит с использованием материнского капитала в качестве первоначального взноса. Как выяснили «Известия», также в займах с господдержкой под 5–6% годовых для семей с детьми отказывают в Райффайзенбанке, МКБ и Совкомбанке.

В колл-центрах и пресс-службах этих кредитных организаций «Известиям» не стали отрицать, что маткапитал не подходит для полного или частичного первоначального взноса на ипотеку с господдержкой. Только в Сбербанке «Известиям» сообщили, что принимают эти средства для льготного жилищного кредитования семей с детьми, однако при условии, что застройщик подождет, пока ПФР перечислит ему деньги.

Как правило, строительные компании не согласны ожидать поступления средств, а свои деньги в размере маткапитала Сбербанк направлять застройщику отказывается. Таким образом, покупка жилья с помощью маткапитала по льготной программе через Сбербанк оказывается невозможна для большинства желающих.

Программа ипотеки с господдержкой — инициатива президента Владимира Путина. Ею могут воспользоваться семьи, в которых второй или последующий ребенок родился в 2018–2022 годах. Льготные кредиты на жилье можно получить в одном из 46 банков, утвержденных Минфином. Первоначальный взнос по такой ипотеке должен быть не менее 20%, процентная ставка 6% (но сейчас некоторые банки дают кредит под 4,5–5%), сумма займа — до 6 млн рублей, а в Москве и Санкт-Петербурге — до 12 млн рублей. Льготную ипотеку можно взять только для строящегося жилья или при покупке у юрлица.

1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 | 74 | 75 | 76 | 77 | 78 | 79 | 80 | 81 | 82 | 83 | 84 | 85 | 86 | 87 | 88 | 89 | 90 | 91 | 92 | 93 | 94 | 95 | 96 | 97 | 98 | 99 | 100 | 101 | 102 | 103 | 104 | 105 | 106 | 107 | 108 | 109 | 110 | 111 | 112 | 113 | 114 | 115 | 116 | 117 | 118 | 119 | 120 | 121 | 122 | 123 | 124 | 125 | 126 | 127 | 128 | 129 | 130 | 131 | 132 | 133 | 134 | 135 | 136 | 137 | 138 | 139 | 140 | 141 | 142 | 143 | 144 | 145 | 146 | 147 | 148 | 149 | 150 | 151 | 152 | 153 | 154 | 155 | 156 | 157 | 158 | 159 | 160 | 161 | 162 | 163 | 164 | 165 | 166 | 167 | 168 | 169 | 170 | 171 | 172 | 173 | 174 | 175 | 176 | 177 | 178 | 179 | 180 | 181 | 182 | 183 | 184 | 185 | 186 | 187 | 188 | 189 | 190 | 191 | 192 | 193 | 194 | 195 | 196 | 197 | 198 | 199 | 200 | 201 | 202 | 203 | 204 | 205 | 206 | 207 | 208






VK900