Новости

2020-02-27

Чем плохи рейтинги цен на жилье от агрегаторов недвижимости

Сейчас публикуется очень много рейтингов цен на жилье. ЦИАН, "Домофонд", "Авито" и другие крупные сервисы регулярно выпускают рейтинги, где пишут, в каком регионе сколько стоит жилье, где какой спрос. Но, друзья, это очень усреднённые данные и они имеют довольно слабое отношение к реальности.

Возьмём Петербург. На днях сервис ЦИАН сообщил, что по итогам прошлого года средняя цена за квартиру на первичном рынке Петербурга составила 4,6 миллиона рублей. Средняя площадь - 42 квадратных метра.

Практически одновременно "Домофонд" распространил по СМИ свой релиз по средней цене однушек, как на первичке, так и на вторичке. У этого сервиса получилось, что средняя цена однушки в Петербурге 4.5 миллиона, а площадь - 37 квадратных метров. То есть, цена "квадрата" на разных сервисах заметно отличается. Дальше больше. У "Авито" появилось исследование, что на вторичном рынке цена "квадрата" возросла до 116 тысяч.

Если мы возьмём площадь среднестатистической однушки в 37 квадратных метров, то цена получится около 4.3 миллиона рублей.

В общем, разброс цен получается довольно серьезный. А если брать исследования по районам города, то там вообще можно запутаться. Например, в исследованиях про аренду пишут, что в центре Петербурга однокомнатные квартиры снимают за 35 тысяч, а в каком-нибудь Купчино - за 20.

Но это все очень относительно. Фактически все такие цифры - это среднее арифметическое от всех объявлений на порталах, когда считается цена элитной квартиры и бывшего притона.

В Петербурге, даже в одном районе бывает очень разное жилье. Например, Московский район - это генеральские сталинки и хрущевки первых серий под реновацию, которые окнами выходят на ЗСД. Что такое жилье на Петроградке? Это и безумно красивые исторические дома , где квартира может продаваться и из расчета 250 тысяч за квадратный метр, но точно также в Петроградском районе есть и такие, где трещат перекрытия, куда толком не попадает свет, красная цена такому жилью 80 тысяч за квадратный метр.

2020-02-27

Как изменятся ставки по ипотеке в 2020 году

Эксперты ипотечного рынка не скрывают своего оптимизма в отношении 2020 года: расширение программ господдержки заемщиков и последовательное снижение ключевой ставки Центробанка дают основания полагать, что жилищные займы в ближайшем будущем станут еще дешевле. И власти, и банки, заинтересованы в том, чтобы получить ссуду на решение квартирного вопроса могли как можно больше россиян. Вот только новые требования ЦБ вынуждают финансовые организации значительно жестче оценивать платежеспособность клиентов, что может привести к резкому сокращению количества одобряемых заявок.

 

Почему 2019 год не смог повторить рекорды?

 

Рекордный для ипотечного рынка России 2018 год закончился выдачей 1,5 миллиона жилищных займов на сумму 3 триллиона рублей. Увеличив свои показатели почти на 50% с 2017 года, финансовые организации страны несколько сбавили свои обороты. Так, Бюро кредитных историй «Эквифакс» констатирует отсутствие заметного роста объемов кредитования: в четвертом квартале 2019 года выдача ипотеки всего на 3% превысила результаты аналогичного периода 2018 года. Генеральный директор БКИ Олег Лагуткин предположил, что, наблюдая за планомерным снижением ключевой ставки Центробанка, россияне откладывали момент обращения за ипотекой, чтобы дождаться еще более выгодных условий. Это обстоятельство и привело к тому, что 2019 год не смог повторить рекорды 2018 года по увеличению объемов кредитования.

2020-02-26

Сделки с подаренной квартирой. Что можно и чего нельзя?

Иногда нам приходится проводить сделки с квартирами, которые одна из ее сторон получила в дар. Есть ли специфика работы с собственностью, возникшей таким образом? На что в этих случаях следует обращать особое внимание? Разберем два примера – в первом агентство выступает на стороне покупателя, а во втором – продавца.

 

Покупка подаренной квартиры

 

В том случае, когда наш клиент намерен приобрести квартиру, полученную продавцом в подарок, мы:

1) В первую очередь проверяем, являются ли даритель и одариваемый родственниками. Это могут быть дети и родители, внуки и бабушки с дедушками, братья и сестры. В этом случае очевидно, что дарение происходило в рамках семейных взаимоотношений.

2) Следующий этап проверки – срок владения квартирой. Очень желательно, чтобы он превышал три года – срок исковой давности.

Нам встречались случаи, когда договор дарения недвижимости заключался между незнакомыми людьми. Это сразу настораживало – для подавляющего большинства наших клиентов квартира является слишком большой ценностью, чтобы дарить ее чужому человеку. Как правило, при внимательном изучении ситуации становилось понятно, что дарением пытались прикрыть возмездную сделку, необходимые условия для проведения которой было невозможно соблюсти.

Например, продавец комнаты в коммунальной квартире не смог получить согласие соседа на продажу, и оформил ее подменным договором дарения. Такой договор может быть успешно оспорен в суде.

2020-02-26

Ипотечный путь: россияне сэкономят 2,8 трлн рублей на рефинансировании

Россияне, взявшие ипотеку в 2015–2019 годах, смогут суммарно сэкономить на обслуживании кредитов около 2,8 трлн рублей — благодаря рефинасированию. Такой прогноз предоставили «Известиям» участники рынка недвижимости. Выгода отдельных ипотечников в некоторых случаях достигнет 5 млн рублей. За пять лет процентные ставки заметно снизились — с 17–20% в конце 2014 года до 8,8–9% в 2020-м. Эксперты ожидают бум рефинансирования таких займов. Уже сейчас в некоторых городах количество заявок на эту услугу выросло вдвое.

 

Стоит того

 

Россияне, которые взяли ипотеку в 2019 году, благодаря рефинансированию кредитов смогут сэкономить около 891 млрд рублей. Такой прогноз «Известиям» предоставили аналитики федеральной сети агентств недвижимости «Этажи». В прошлом году было выдано ипотечных кредитов на общую сумму около 2,5 трлн рублей, средняя ставка составила 10,1%. Аналитики рассчитывали выгоду от рефинансирования под одну из минимальных ставок в 8,6% годовых, объяснил директор компании Ильдар Хусаинов.

Общая экономия россиян, получивших ипотеку в 2015–2018 годах, может быть еще больше — около 1,9 трлн рублей. Таким образом, за пять последних лет суммарная выгода ипотечников может достигнуть 2,8 трлн рублей, сказал он.

Прогнозы подтвердили и аналитики «Авито Недвижимости». Расчеты корректные, однако важно понимать, что они усредненные. Показатели будут зависеть от срока, на который выдан кредит, и индивидуально одобренных ставок, уточнили в компании.

По расчетам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, суммарная экономия от рефинансирования ипотеки, выданной в 2019 году, может составить более 600 млрд рублей. Он отметил, что чем больше срок действующего кредита, тем менее выгодно его рефинансировать. В первые месяцы основная часть платежа по ипотеке идет на выплату процентов, а не основного долга. Чем ближе к завершению срок кредита, тем большая часть взноса идет на погашение основного долга, пояснил он.

–– При рефинансировании график платежей пересчитывается и снова выплаты идут преимущественно на «компенсацию» процентов. Поэтому рефинансирование не всегда выгодно, если кредиту уже несколько лет, –– полагает Алексей Попов.

2020-02-21

Как работают площадки объявлений о продаже недвижимости?

Давно задавались вопросом как работают доски объявлений с недвижимостью? Как продать квартиру в интернете самостоятельно и возможно ли это? Специалист по недвижимости Дмитрий Заславский рассказал о всех возможных подводных камнях, которые подстерегают пользователя на площадке с объявлениями!

Для начала надо зафиксировать несколько аксиом:

1. Современные электронные площадки объявлений – коммерческие организации.
2. Главной целью коммерческой организации является извлечение выгоды, получение прибыли.
3. Если коммерческая организация может многократно увеличить свою прибыль, она обязательно будет это делать.
4. Все люди подчиняются так называемым «шаблонам поведения». На индивидуальном уровне возможны отклонения от этих шаблонов. На уровне поведения масс людей эти законы действуют непреложно.
5. Любая организация стремится к увеличению своего могущества и влияния, в чём бы это ни выражалось.

Дальше ответим себе на один простой вопрос: что выгоднее для компании, занимающейся публикацией объявлений? Опубликовать одно объявление или опубликовать два объявления? Правильно, два объявления. Или так спросим: что выгоднее – публиковать объявление всего одну неделю, или публиковать то же объявление один год? Да, конечно, выгоднее публиковать один год.

Почему есть реклама, но нет продаж? Кто «ставит рынок на паузу»? И зачем?
Что такое «шаблоны поведения», и кому они выгодны?
Кому вредны и небезопасны специалисты рынка недвижимости?
Какая ответственность у Площадок объявлений перед автором объявления?
Какие ещё сюрпризы приготовили нам Площадки объявлений?

Из опыта продажи недвижимости эконом-сегмента в Москве можно сделать такой вывод. Для продажи квартиры достаточно двух недель рекламы. При условии, что установлена взвешенная рыночная цена. Тогда покупатели приходят сразу. Тогда покупатели быстро принимают решение о покупке. И быстро происходит сама сделка. В макроэкономическом смысле это очень хорошо, так как современная экономика построена на быстром обороте товара и денежных средств.

И вот сделка прошла, все участники довольны. Однако сделка означает прекращение публикации объявлений о продаже этой самой квартиры. Значит, компания, публиковавшая объявление, осталась без небольшого ручейка денег за рекламу. Этой компании (назовём её Площадкой) объективно невыгодно рекламировать объекты короткий срок. Площадке выгодно, что бы реклама объекта тянулась подолгу. В идеале – никогда не прекращалась.

2020-02-21

Как получить ипотеку на покупку или строительство частного дома

Рассказываем, какие кредитные программы существуют для частных жилых домов и какое будущее у индивидуального жилищного строительства в России

Практически у всех крупных российских банков существуют ипотечные программы на приобретение готовых коттеджей и таунхаусов, а также на их строительство. Такие программы отличаются от ипотеки на жилье в многоквартирных домах — ставки и первоначальный взнос выше. Также к загородным форматам банки предъявляют более жесткие требования в отличие от традиционного рынка первичного и вторичного жилья.

Требования банков к объектам загородной недвижимости высоки и кредиты получить сложнее, говорят риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». Рассказываем, какие кредитные программы существуют у банков, в чем сложности получения ипотеки на строительство загородного дома или покупку готового, какие специфические требования предъявляют банкиры к частным домам и какое будущее у индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России в целом.

 

Частные дома остались без ипотеки

 

Одним из драйверов развития жилищного строительства в России является индивидуальное домостроение. В последние годы объем ввода частных домов растет: если в 2018 году на такие дома приходилось 42% от общего объема ввода жилья, то в 2019-м уже 46%, или 250–270 тыс. домов средней площадью 140 кв. м. Однако часть этого объема приходится на ранее построенные дома и зарегистрированные по «дачной амнистии».

Частные дома также востребованы среди потенциальных покупателей. По опросам ВЦИОМ, 66% россиян предпочли бы жить в индивидуальном доме, а не в многоквартирном. По оценке социологов, спрос на такое жилье оценивается в 3 млн домов на горизонте пяти лет, или 450 млн кв. м.

2020-02-19

Торг уместен: как грамотно сбивать цену

«Думаю, торг здесь неуместен!» — гордо заявлял Киса Воробьянинов. Это утверждение могло быть верным, когда речь шла о спасении отца русской демократии, но при покупке жилья дело обстоит совсем иначе. Есть ли доводы, способные убедить продавца снизить цену на квартиру?

Эксперты уверяют: если придерживаться определенных правил, удастся договориться о 3–5%-ной скидке на квартиру. Все покупатели любят скидки, особенно если они касаются недвижимости. Продавцы, зная об этом, обычно закладывают в стоимость квартиры определенную сумму, которую готовы уступить в ходе торгов. Исключение составляют объявления, сопровождающиеся пометкой «без торга».

 

Не бывает идеальных квартир

 

«Разговор о торге следует начинать после просмотра квартиры, — рекомендует риэлтор, эксперт по недвижимости Дмитрий Василевский. — По телефону торги не очень эффективны. Во-первых, покупатель не видел квартиры и не понимает, какие у нее есть недочеты, чтобы использовать их в качестве аргумента для снижения стоимости. А при просмотре те или иные недостатки обязательно проявятся — не бывает идеальных квартир. Во-вторых, во время просмотра покупатель и продавец познакомятся, у них наладится контакт. Если квартира понравится покупателю, вопрос о скидке будет выглядеть вполне уместным».

Во время звонка лучше прямо уточнить у продавца, готов ли он к небольшому торгу, считает риэлтор Антонина Каткова.

ЕСЛИ ПРОДАВЕЦ ГОВОРИТ, ЧТО НЕ ГОТОВ К ТОРГУ, А ПОКУПАТЕЛЬ НЕ ХОЧЕТ ВЫХОДИТЬ ЗА ПРЕДЕЛЫ СВОЕГО БЮДЖЕТА, СМЫСЛА ЕХАТЬ НА ПРОСМОТР НЕТ.

Как поясняет Дмитрий Василевский, лучший вариант для покупателя — понять причину продажи квартиры, выявить потребности продавца, и в соответствии с этим выстроить стратегию торгов.

«Допустим, при альтернативной продаже человек продает свою квартиру для того, чтобы приобрести другую, и она уже подобрана. Поэтому ему очень важен быстрый выход на сделку. Скажите, что вы будете готовы выйти на сделку через неделю, если продавец предоставит вам небольшую скидку», — советует эксперт.

 

Пять аргументов для торга с продавцом

 

Квартира продается по цене выше рыночной

Информацию о стоимости квартиры вы легко получите на некоторых сайтах: пожалуй, наиболее точную оценку на сегодня дает Циан.

Как рассказал директор по аналитике Циан Сергей Паламарчук, точность оценки достигается благодаря самой большой в России базе объявлений (2,5 млн), использованию не только данных, которые указаны в объявлениях, но и тех, что получены от партнеров по результатам совершенных сделок. А применение алгоритмов искусственного интеллекта со множеством поправочных коэффициентов позволяет избежать завышения и занижения цены. Если заявленная продавцом цена выше той, что получена в результате оценки, используйте этот факт.

Кроме того, хорошо в торгах работают ссылки на аналитику по средней стоимости жилья в разных районах, опубликованную ведущими СМИ (РБК, «Ведомости», «Коммерсант»), рекомендует Сергей Паламарчук.

В квартире проведена неузаконенная перепланировка

Уже сам факт неузаконенной перепланировки является весомым доводом для снижения цены, но еще лучше в этом случае пригласить независимого эксперта, который определит, сколько будет стоить получение разрешения на перепланировку, советует Дмитрий Василевский. С заключением оценщика можно вступать в торги и требовать компенсации на эти расходы.

2020-02-19

Трезвый расчёт берет верх над эмоциями

Большинство участников рынка недвижимости ждали окончания новогодних праздников с надеждой. Со всех сторон сыпались многочисленные обещания о резком снижении процентных ставок по ипотеке. Прошло уже почти два месяца 2020-ого года, в течение которых рынок недвижимости живёт в новых реалиях.

О том, как чувствует себя сейчас рынок жилья, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Триумфальная арка» Вячеслав Шеянов:

- Действительно, в первые месяцы нового года рынок недвижимости Москвы и Подмосковья оживился в сравнении с декабрём 2019-го года, когда многие покупатели заняли позицию наблюдателя. В чём была причина покупательской осторожности? Ответ на поверхности. Так как сегодня более 70% сделок совершаются с участием заёмных средств ипотечного кредитования, покупатели заняли выжидательную позицию, основываясь на многочисленных обещаниях о снижении ипотечных ставок. Эти обещания были озвучены не только представителями банковского сектора экономики, но также и чиновниками разного уровня. Возник эффект, который экономисты называют «отложенный спрос». Жилищный вопрос как был, так и остался острым, но ведь так хочется дождаться обещанной низкой ипотечной ставки. Отсюда и «отложенный спрос».

- Вы полагаете, что отложенный спрос схлынет, и рынок войдёт в свое привычное русло?

- Да. Эффект «отложенного спроса» уже сработал в период с середины января до середины февраля, и к третьей декаде февраля рынок практически вошёл в привычный темп, в котором он находился последние два года. Колебания активности рынка, конечно же, бывают, но они незначительны, и вызваны кратковременными факторами: открытие новых станций метро, периодической волатильностью курсов иностранных валют, корректировкой цен на энергоносители. Хочу обратить внимание читателей на полное отсутствие реакции рынка недвижимости в начале 2020-го года на события в Китае. Рынок жилой недвижимости столичного региона никак не отреагировал на информацию о коронавирусе. Это вполне объяснимо. Рынок жилья консервативен по отношению к международным событиям, но очень чувствителен к особенностям развития экономической ситуации внутри страны.

2020-02-17

«Я зарабатываю ₽1 млн». Три истории о бизнесе на посуточной аренде жилья

Рассказываем истории людей, которые сдают жилье посуточно. О том, как организовать такой бизнес и сколько можно на этом зарабатывать, — в нашем материале

 

Алина Старостина, занимается с супругом организацией корпоративов, сдает свой загородный дом в Подмосковье

 

Предыстория

«После свадьбы переехали с мужем в загородный дом. На участке было два дома: основной и гостевой. Один дом выставили на продажу, но покупатель долго не находился. В итоге решили сдавать посуточно в аренду.

Я тогда подумала о размещении второго дома на Airbnb, доход от сдачи мог бы стать для нас хорошим подспорьем. Тем более мы и так тратили средства на содержание дома. Плюс проживаем в соседнем доме, это позволило бы держать историю с арендой на контроле. Сейчас дом сдается уже три года, а мы получили статус «суперхозяева».

Что сдает

«Мы сдаем стильный дом в Домодедово. В нем отдельная кухня-беседка, парная с настоящей дровяной печкой (дрова входят в стоимость, растопить печку помогут хозяева). Гостям доступна парковка, скалодром и спортивный уголок».

Гости

«Арендуют дом в основном пары и небольшие компании, которые приезжают на выходные за город. Аудитория Airbnb — приятные и воспитанные люди. Серьезных нарушений со стороны гостей нет. Правда, за три года не обошлось без курьезных случаев, а однажды стильный дом превратился в территорию экзорцизма.

Как-то две девушки забронировали у нас дом. Они мне сразу показались какими-то странными, но дом мы им все же сдали. Потом заметили, что к ним стали часто приезжать другие люди. Одна машина уезжала, другая приезжала. Как я поняла, в доме проводились занятия по изгнанию дьявола при помощи банных процедур, эфирных масел и медитации.

Закончилась эта история потраченными нервами, недельным отмыванием бани (вместо четырех человек в ней побывали 25) и плохим отзывом о гостях».

2020-02-17

В большинстве крупных городов России подешевела коммерческая недвижимость

За последние полгода в большинстве российских городов-миллионников наблюдается снижение цен на аренду коммерческой недвижимости. "Наибольший спад произошел в сегменте офисных помещений - на 25,2 процента до 28 795 рублей. Помещения производственного назначения подешевели на 11,8 процента, а торговые - на 9,1", - сообщают эксперты портала Domofond.ru.

Итак, первый в рейтинге по приросту арендных ставок на офисы - Волгоград (12 процентов). Наступает ему на пятки Пермь - 11,8 процента. "При этом помещения в Волгограде прибавили в цене 1 500 рублей в месяц, а пермские - 1 790 рублей", - отмечают аналитики.

На третьем месте - Воронеж: тут офисы подорожали на 9 процентов с 18 350 до 20 000 рублей. Немого (на 5,3 - 4,5 процента) повысились ставки в Самаре, Новосибирске и Казани. Не изменились за полгода - в Красноярске, Нижнем Новгороде и Челябинске.

Далее идут города, где офисы стали стоить дешевле. Самая небольшая динамика в этой части рейтинга у Екатеринбурга, где объекты потеряли всего 0,3 процента. Максимальное падение зафиксировано в Москве: аренда офисов подешевела здесь за полгода на 36,9 процента (правда, средний размер ставки все равно самый высокий в стране - 129 601 рублей в месяц).

Прилично потеряли в цене площади в Омске (минус 14,7 процента), в Санкт-Петербурге и Ростове-на-Дону (минус 6,1 процента в обоих случаях).

Что касается производственных помещений, то лишь в Омске ставки на их аренду не изменились. При этом в четырех городах-миллионниках они выросли, а в десяти - снизились.

Лидером роста стал Красноярск, где за полгода стоимость месячной аренды поднялась на 50 процентов. Меньше всего прибавили цены в Казани: на 0,1 процента. Максимальное падение стоимости аренды производственных площадей зафиксировано в Новосибирске - 35,7 процента. Екатеринбургские и челябинские объекты потеряли 3,3 и 1,8 процента, соответственно.

1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 | 74 | 75 | 76 | 77 | 78 | 79 | 80 | 81 | 82 | 83 | 84 | 85 | 86 | 87 | 88 | 89 | 90 | 91 | 92 | 93 | 94 | 95 | 96 | 97 | 98 | 99 | 100 | 101 | 102 | 103 | 104 | 105 | 106 | 107 | 108 | 109 | 110 | 111 | 112 | 113 | 114 | 115 | 116 | 117 | 118 | 119 | 120 | 121 | 122 | 123 | 124 | 125 | 126 | 127 | 128 | 129 | 130 | 131 | 132 | 133 | 134 | 135 | 136 | 137 | 138 | 139 | 140 | 141 | 142 | 143 | 144 | 145 | 146 | 147 | 148 | 149 | 150 | 151 | 152 | 153 | 154 | 155 | 156 | 157 | 158 | 159 | 160 | 161 | 162 | 163 | 164 | 165 | 166 | 167 | 168 | 169 | 170 | 171 | 172 | 173 | 174 | 175 | 176 | 177 | 178 | 179 | 180 | 181 | 182 | 183 | 184 | 185 | 186 | 187 | 188 | 189 | 190 | 191 | 192 | 193 | 194 | 195 | 196 | 197 | 198 | 199 | 200 | 201 | 202 | 203 | 204 | 205 | 206 | 207 | 208 | 209 | 210 | 211 | 212 | 213 | 214 | 215 | 216 | 217 | 218 | 219 | 220 | 221 | 222 | 223 | 224 | 225






VK900