Новости

2019-11-07

Почему переход на эскроу-счета не приведет к росту цен на квартиры

Страшилки – основа основ российского рынка недвижимости. «Новостройки переходят на эскроу, а потому неизбежно должны дорожать», – пугают застройщики, а за ними, как мантру, повторяют тезис и все остальные участники рынка. Обозреватель BN.ru с этим не согласился и объяснил, почему проектное финансирование не увеличивает себестоимость строительства и не является причиной для роста цен на жилье.

НЕСИТЕ ВАШИ ДЕНЕЖКИ, ИНАЧЕ БЫТЬ БЕДЕ

Если не пугать потенциальных покупателей, что все подорожает (очень скоро и очень сильно), то кто же в здравом уме пойдет покупать муравейники по ломовым ценникам? И тем более – кто пойдет оформлять ипотеку (абсолютная авантюра при любых раскладах, кроме быстрого роста цен)? Никто. Поэтому рынок нуждается в периодической – а чем дальше, тем больше и систематичной – медийной поддержке. Каждый должен четко понимать: если сегодня дорого, значит, завтра будет еще дороже, поэтому бегом к застройщику!

Технологии дезинформации могут быть разные, не будем их тут перечислять, суть одна: надо создать атмосферу неизбежности роста цен. Анализ, логика, обоснования – да кому это нужно? – все равно население не разбирается в ценообразовании при строительстве.

В качестве свежего примера страшилки можно привести недавнюю истерику при переходе к проектному финансированию. Уже от одного слова «эскроу» многим становилось плохо, а поскольку в нашей стране не принято ждать чего-то хорошего от реформ, то убедить покупателей, что ценники скоро будут переписаны, не составило особого труда.

В качестве основного обоснования «экспертами» чаще всего использовался один-единственный аргумент, что нововведение приведет к росту себестоимости строительства. Формулировка была примерно такая: «Вместо бесплатных денег дольщиков застройщики будут вынуждены брать кредиты в банке, что приведет к росту их издержек. Выше затраты – выше цены». Дополнительным доводом служили примеры подъема ценников в тех проектах, которые перешли или только планировали переход на проектное финансирование.

Вроде бы о чем тут спорить. Перешли на эскроу, цены выросли, значит, страшилки сбылись?

А вот и нет! Но чтобы разобраться в вопросе, придется взглянуть на проблему с другой стороны.

2019-11-06

Сбербанк хочет убрать юристов из сделок с недвижимостью! Разбираем, что включает услуга?

Сервисы Сбербанка в сфере недвижимости давно вышли за пределы банковской услуги и предоставления ипотечного займа. Но, многие покупатели и продавцы до сих пор не понимают сути юридических сервисов от Сбера.

Эта статья ни в коем случае не является ни рекламой Сбербанка, ни попыткой очернить сервисы Банка. Мы постараемся объективно разобрать из каких этапов состоит сделка с недвижимостью, кто за что отвечает в сделке.

 

1. Этап поиска недвижимости

 

Покупателю на этапе поиска недвижимости банк - не очень большой помощник. Подбор недвижимости требует от консультантов реальной экспертизы:

- соотношения цены качества предложение по разным районам;
- анализ рынка строящегося жилья;
- экспресс-анализ первичной информации об объекте (здесь речь идет не об оценке документов, первичный опрос грамотного эксперта при осмотре объекта позволяет заранее отсечь сложные ситуации);
- переговоры по цене и торги межу покупателем и продавцом;
- согласование сроков выхода на сделку и сроков освобождения и передачи объекта;

Банк не выделяет вам специалиста по подбору недвижимости. Он может только рекомендовать авторизованные партнерские агентства.

Выезды на просмотры объектов должен делать агент по недвижимости, который обязан владеть базовыми навыками опроса и сбора информации об объектах.

2019-11-06

Материнская плата: маткапитал не берут как взнос по льготной ипотеке

Крупнейшие российские банки с широкой региональной сетью отказываются принимать материнский капитал в качестве полного или частичного первоначального взноса по ипотеке с господдежкой для семей с детьми.

Например, взять льготный жилищный кредит под 5–6% годовых не получится в ВТБ, Россельхозбанке и Газпромбанке. Жалобы на это появились на специализированных форумах, в колл-центрах кредитных организаций «Известиям» подтвердили невозможность использовать маткапитал для первоначального взноса.

Банки аргументируют это решение тем, что застройщики не хотят ждать несколько месяцев, пока ПФР переведет им государственную субсидию за второго ребенка.

 

Жесткая господдержка

 

На различных форумах новостроек покупатели жалуются, что в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке и Газпромбанке невозможно оформить льготный жилищный кредит с использованием материнского капитала в качестве первоначального взноса. Как выяснили «Известия», также в займах с господдержкой под 5–6% годовых для семей с детьми отказывают в Райффайзенбанке, МКБ и Совкомбанке.

В колл-центрах и пресс-службах этих кредитных организаций «Известиям» не стали отрицать, что маткапитал не подходит для полного или частичного первоначального взноса на ипотеку с господдержкой. Только в Сбербанке «Известиям» сообщили, что принимают эти средства для льготного жилищного кредитования семей с детьми, однако при условии, что застройщик подождет, пока ПФР перечислит ему деньги.

Как правило, строительные компании не согласны ожидать поступления средств, а свои деньги в размере маткапитала Сбербанк направлять застройщику отказывается. Таким образом, покупка жилья с помощью маткапитала по льготной программе через Сбербанк оказывается невозможна для большинства желающих.

Программа ипотеки с господдержкой — инициатива президента Владимира Путина. Ею могут воспользоваться семьи, в которых второй или последующий ребенок родился в 2018–2022 годах. Льготные кредиты на жилье можно получить в одном из 46 банков, утвержденных Минфином. Первоначальный взнос по такой ипотеке должен быть не менее 20%, процентная ставка 6% (но сейчас некоторые банки дают кредит под 4,5–5%), сумма займа — до 6 млн рублей, а в Москве и Санкт-Петербурге — до 12 млн рублей. Льготную ипотеку можно взять только для строящегося жилья или при покупке у юрлица.

2019-11-05

Риелтор и агентство. Часть 1

Этой статьей начинаю цикл публикаций о кадрах в агентстве недвижимости. Болезненная тема в Украине и постсоветском пространстве. Не существует руководителя, который бы не вздыхал при поднимании этой темы.

Хочется исследовать проблему. Понять ее глубинные причины. Постараться найти способ решения.

Итак, часть первая.

БОЛЬШАЯ НЕСОСТЫКОВКА

О чем речь?

О ролях.

Кто кому Рабинович?

Риелтор - он кто. Агентство - ему что?

Давайте разбираться.

Для удобства понимания, давайте посмотрим на контрасте. Американский риелтор и украинский (русский, белорусский, литовский и т.д).

Как появляется американский брокер по недвижимости.

(пишу со слов американских коллег. Если я поняла что-то не так, поправьте, пожалуйста)

Человек решил попробовать себя в этой сфере. Он узнал, что нужно сделать. И он узнает.

Что нужно:

- Нужно пройти обучение. За него заплатить.

- Сдать экзамен. Получить лицензию агента.

- Отработать 2 года в компании под началом брокера.

- Пройти обучение. За него заплатить.

- Сдать экзамен. Получить лицензию брокера.

Давайте представим ощущения человека.

Ему предстоит выбор: идти или не идти.

Если он решил идти, он понимает, что ему придется вкладываться и платить цену. Иначе ничего не будет.

Ему придется заплатить временем, силами, энергией, деньгами.

Если он не хочет, или чувствует, что не готов, не потянет- он не идет.

В конце концов, он принимает решение.

Если оно позитивное и человек справился с требованиями он становится субъектом предпринимательской деятельности: и юридически и по сути.

Он сам генерирует свои доходы, регулирует свои расходы, получает прибыль.

Он ведет свою деятельность в первую очередь на свой страх и риск.

Будет ли он работать в агентстве?

Откроет ли свое?

Пойдет под франшизу?

Как захочет!!!

Все зависит от того, ВЫГОДНО ли ему это будет. Он ведь предприниматель. Он будет решать.

Может ли он себе взять помощника? Да. Ассистента, секретаря и т.д.

2019-11-05

В каких регионах можно стать рантье, сдавая квартиру в аренду?

В столичных городах России средние арендные ставки на квартиры втрое выше прожиточного минимума, выяснили специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР». Однако в остальных регионах этот показатель гораздо ниже, а в отдельных краях и областях аренда не обеспечит и половины необходимой для выживания суммы.

В исследовании использовались средние ставки аренды на квартиры в регионах России из базы объектов Mirkvartir.ru и показатели общего прожиточного минимума на октябрь 2019 года (по данным Prozhitochnyj-minimum.ru).

Подсчеты показали, что при наличии у москвича или питерца, помимо основного места проживания, еще и дополнительной квартиры, он сможет спокойно жить, не работая.

У москвича после минимальных ежемесячных трат на руках будет оставаться около 35 тысяч рублей.

У петербуржца около 23,5 тысяч рублей, что тоже неплохо с учетом более низких питерских цен.

От 12 до 14 тысяч рублей, не считая прожиточного минимума, получат от сдачи среднестатистической квартиры жители Крыма и Севастополя, Свердловской области и Краснодарского края, Татарстана и Подмосковья. А вот у владельцев квартир в Ленобласти после оплаты минимального пакета останется уже меньше 10 тысяч, как и у жителей Астраханской области.

2019-11-01

Продажа квартиры с маткапиталом. О чем могут умолчать собственники

В 2019 году материнский капитал составляет 453 026 рублей. В следующем, 2020 году, после индексации, размер выплаты повысится до 470 241 рубля. Программа действует до 31 декабря 2021 года. Участниками программы могут стать семьи, в которых родился или был усыновлен второй или последующий ребенок.

Чаще всего материнский капитал тратят на улучшение жилищных условий с использованием ипотеки — в этом случае не нужно ждать, пока пройдет три года после рождения/усыновления ребенка.

Но жизненные ситуации бывают разные. Семья, которая приобрела квартиру с материнским капиталом, может принять решение о продаже объекта. Журнал Magenta.today обсудил особенности проведения такой сделки с экспертами рынка недвижимости.

2019-11-01

Резкое снижение ключевой ставки: чего ждать ипотечным заемщикам

Совет директоров Центробанка на заседании в пятницу, 25 октября, снизил ключевую ставку сразу на 50 базисных пунктов, до 6,5%. В этом году ЦБ уже несколько раз снижал ставку рефинансирования, последний раз — в сентябре. Вслед за этим российские банки объявили о снижении ставок по жилищным кредитам. В Сбербанке прогнозировали два резких снижения ключевой ставки до конца года — в декабре ее могут уменьшить еще на 50 б.п., до 6%.

Банкиры и аналитики рынка недвижимости рассказали, как повлияет снижение ключевой ставки на ипотеку, спрос и цены на жилье в России.

 

«Снижение ставки поддержит запуск новых проектов застройщиками с использованием счетов эскроу»

 

Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «Дом.РФ»:

— Совет директоров Банка России на четвертом подряд заседании принял решение о снижении ключевой ставки до 6,5%. Текущее значение минимально с 2014 года, когда было повышение с 5,5% до 7%. Основные кредиторы уже учли ожидания такого снижения в ставках по ипотечным кредитам, установив их на уровне 9,2–9,4%, банк «Дом.РФ» для покупки жилья в новостройках предлагает базовую ставку 8,9%. Продолжение снижения ключевой ставки формирует условия для достижения целевого показателя по ипотечной ставке национального проекта «Жилье и городская среда» в 2020 году на уровне 8,7%.

2019-10-31

Не бросают деньги на метр. Тысячи российских заемщиков решили приостановить платежи по ипотеке

Около 10 тысяч заемщиков подали заявки на "ипотечные каникулы" менее чем за три месяца с начала действия этой программы, позволяющей на срок до полугода сократить или приостановить выплаты по жилищному кредиту. Абсолютное большинство клиентов выбирают максимальную отсрочку. Об этом "Российской газете" сообщили в ЦБ и крупных банках. У последних, впрочем, есть вопросы по "белым пятнам" закона об "ипотечных каникулах", решение которых предстоит либо обсуждать с ЦБ, либо дожидаться формирования судебной практики.

С момента вступления в силу закона и до конца сентября кредитные организации получили более 9 тысяч заявлений заемщиков о предоставлении "ипотечных каникул", указывает Банк России, ссылаясь на данные 13 крупных ипотечных банков. Более свежей статистики нет, но сейчас, очевидно, число таких клиентов должно было вырасти еще. По 60% заявлений банки приняли положительные решения, отмечают в ЦБ.

Крупнейший российский банк (в том числе и на рынке жилищного кредитования) - Сбербанк - к концу октября получил больше 4 тысяч заявок на "ипотечные каникулы". Спрос на них стабилен, самая частая причина обращений - снижение доходов заемщика, рассказал директор дивизиона "Розничное взыскание и урегулирование" департамента по работе с проблемными активами Сбербанка Денис Кузнецов. По его словам, банк обычно отказывает в "каникулах" либо из-за неполного пакета документов у заемщика, либо из-за несоответствия его жизненной ситуации критериям закона. Бывает, причина отказа кроется и в том, что по результатам анализа у клиентов на самом деле не выявляется реального снижения доходов, отмечает зампред правления банка "Санкт-Петербург" Оксана Сивокобильска.

Второй по размеру активов банк - ВТБ - к концу октября предоставил "ипотечные каникулы" более чем 1600 заемщикам, сообщили "РГ" в его пресс-службе. У остальных крупных банков статистика скромнее - "ипотечные каникулы" там за неполные три месяца получали от 20 до 200 заемщиков, следует из ответов их представителей.

При этом либо все, либо абсолютное большинство заявок на "каникулы" запрашиваются на максимальный по закону срок - полгода. Это связано с тем, что клиенты не могут спрогнозировать длительность периода поиска работы при потери работы, а при временной нетрудоспособности более двух месяцев подряд закладывают срок лечения и реабилитацию, указывает директор департамента ипотечного кредитования СМП-банка Наталья Коняхина. Помимо потери работы и снижения уровня дохода, одна из частых причин обращения за отсрочкой - увеличение числа иждивенцев, добавляет руководитель департамента развития ипотечного кредитования Альфа-Банка Артем Иванов.

2019-10-31

Как оптимизировать налоги: советы для инвесторов в зарубежную недвижимость

При инвестициях в зарубежную недвижимость — будь то простой арендный бизнес или комплексный редевелопмент — налоговое структурирование играет ключевую роль. По моим оценкам, инвесторы теряют до 25 % прибыли, если плохо продумывают вопросы налогообложения.

В операциях с недвижимостью фигурируют четыре ключевых вида налогов:

- на покупку и владение недвижимостью,
- на доход от аренды,
- на дивиденды,
- на перепродажу с прибылью.

Налогообложение существенно зависит от формы собственности: зарегистрирована ли недвижимость на физическое лицо или на компанию, причём во втором случае возможны разные схемы владения. Оформив покупку на компанию, можно добиться большей оптимизации налогов, но придётся нести расходы на содержание юридического лица (или нескольких юридических лиц).

Я рекомендую выбирать форму собственности, опираясь на два решающих фактора: объём инвестиций и планируемая стратегия выхода из проекта. В этой статье я дам конкретные советы для распространённых случаев.

Налоги на доходы от недвижимости платятся в той стране, где находится недвижимость, и рассчитываются на основании местных законов.

Налог на покупку недвижимости — это налог на переход права собственности, который платит покупатель. В разных странах ставка налога обычно составляет от 3 до 5 % стоимости объекта. В специальных случаях этого налога можно избежать. Например, в Германии (по состоянию на 2018 год), если недвижимость оформлена на компанию и покупатель приобретает не более 95 % акций этой компании (Share Deal), то к этой сделке не применяется налог на переход права собственности. На практике на оставшиеся акции (5 % или более), как правило, оформляется опцион, по которому покупатель выкупает их ещё через несколько лет.

2019-10-30

Рынок недвижимости оживят инвестиционные покупатели

На фоне снижения ключевой ставки арендный бизнес может стать выгоднее депозитов и облигаций

Дальнейшее снижение ключевой ставки Центробанка может привести к активизации спроса на рынке недвижимости. Но не за счет удешевления ипотеки – ипотечный спрос практически исчерпан, а благодаря инвесторам: уменьшение доходности депозитов и облигаций делает выгодным вложения в недвижимость для сдачи в аренду, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Сегодня, 25 октября, состоится заседание Банка России по ключевой ставке. Скорее всего, ЦБ ставку снизит – инфляция остается низкой, экономика практически не растет, а чрезмерное укрепление рубля не выгодно бюджету. (Ставка была уменьшена на 0,5 п.п. до 6,5%.)

За последние пять месяцев мегарегулятор уже три раза уменьшал ключевую ставку: в итоге показатель упал с 7,75 до 7% годовых. К концу года ключевая ставка может опуститься и до 6% - такого развития событий ожидают оба ведущих банка страны, Сбербанк и ВТБ.

Динамика ключевой ставки, от которой зависит уровень ставок в экономике в целом, влияет и на рынок недвижимости. Наиболее очевидно – через ипотеку, которая дешевеет, когда ключевая ставка снижается. Впрочем, как показывает практика, удешевление ипотеки на 0,5-1 п.п. в нынешних условиях обеспечивает лишь кратковременный всплеск спроса на жилье, который очень быстро выдыхается. Так, например, случилось этим летом: на фоне снижения ставок рынок слегка оживился в июле-августе, однако уже в начале осени ипотечный спрос оказался практически исчерпан – «Квартиры в Москве и Подмосковье в сентябре-октябре 2019 года: снижение ипотечных ставок не остановило падение спроса».

1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 | 74 | 75 | 76 | 77 | 78 | 79 | 80 | 81 | 82 | 83 | 84 | 85 | 86 | 87 | 88 | 89 | 90 | 91 | 92 | 93 | 94 | 95 | 96 | 97 | 98 | 99 | 100 | 101 | 102 | 103 | 104 | 105 | 106 | 107 | 108 | 109 | 110 | 111 | 112 | 113 | 114 | 115 | 116 | 117 | 118 | 119 | 120 | 121 | 122 | 123 | 124 | 125 | 126 | 127 | 128 | 129 | 130 | 131 | 132 | 133 | 134 | 135 | 136 | 137 | 138 | 139 | 140 | 141 | 142 | 143 | 144 | 145 | 146 | 147 | 148 | 149 | 150 | 151 | 152 | 153 | 154 | 155 | 156 | 157 | 158 | 159 | 160 | 161 | 162 | 163 | 164 | 165 | 166 | 167 | 168 | 169 | 170 | 171 | 172 | 173 | 174 | 175 | 176 | 177 | 178 | 179 | 180 | 181 | 182 | 183 | 184 | 185 | 186 | 187 | 188 | 189 | 190 | 191 | 192 | 193 | 194 | 195 | 196 | 197 | 198 | 199 | 200 | 201 | 202 | 203 | 204 | 205 | 206 | 207 | 208 | 209 | 210 | 211 | 212 | 213 | 214 | 215 | 216 | 217 | 218 | 219 | 220 | 221 | 222 | 223 | 224 | 225 | 226 | 227






VK900