Новости

2019-11-08

Держим руку на пульсе. Что контролирует руководитель

В агентстве вопрос контроля часто возникает, когда доходы уже падают, и практически никогда — когда доходы растут. Правильно ли это?

Представим ситуацию, когда директор магазина, вместо того чтобы контролировать, что у него продается и по какой стоимости, мониторит входящий поток покупателей. Вы скажете, что он НЕ ПРАВ и что это абсурд, что покупателям все равно, как магазин называется, если у него скудный ассортимент.

Или другой пример. Директор мебельного магазина покупает лидов — покупателей мебели, абсолютно не заботясь об ассортименте магазина. НОНСЕНС! Ведь очевидно, что если будет привлекательный ассортимент, способный выдержать конкуренцию, то и клиенты обратят внимание на магазин.

В риелторском бизнесе часто происходит подмена понятий. Это связано с желанием сделать хоть что-нибудь, а не то, что правильно. Вот это «хоть что-нибудь» приводит к крайне печальным последствиям. Вместо того чтобы заниматься реальным бизнесом, руководитель начинает работать завхозом для своих агентов.

Вопрос контроля работы агентов — вопрос становления руководителя. Как уйти от агентства семейного типа, где каждый чувствует себя как дома и при этом никто не знает, кто выносит мусор? Как стать агентством полного цикла с прописанными обязанностями и пониманием ресурсов, необходимых для желаемого дохода руководителя? Это извечные вопросы.

Что должен контролировать руководитель для успешной работы агентов:

1. Клиентский поток?
2. Наличие агентской активности?
3. Трату ресурсов?
4. Количество лидов в обработке?
5. Воронку продаж каждого агента?

Фору бизнесу дает МОНОПОЛИЗАЦИЯ. Как только вы монополизируете любой из источников информации: либо предложения на рынке, либо ассортимент ТОВАРНОЙ МАТРИЦЫ — а это особый шик в недвижимости, — все встает на свои места.

Фантом управления — иллюзия руководства, что есть контроль над территорией. Территория проще всего контролируется в срезе наличия предложений. Начните с этого. Ваша CRM-система просто обязана давать вам информацию о том, в каком состоянии находится контроль над территорией. Завоевывая метр за метром, любой руководитель становится успешным. Ведь эти параметры легко управляемы, замеряемы и наглядны для всех участников рынка.

2019-11-08

Сбербанк запустит ипотеку для покупателей новостроек со ставкой 1%

Сбербанк запустит новое предложение для застройщиков и покупателей квартир в новостройках. Благодаря новому инструменту ставки по ипотеке могут составить 1%. Об этом сообщается в пресс-релизе крупнейшего ипотечного банка.

Предложение доступно для покупателей новостроек во всех регионах России через сервис «ДомКлик». При этом проект должен реализовываться через эскроу-счета.

Покупатель сможет выбрать: получить дисконт на весь срок кредита или скидку только на стадию строительства. В первом случае дисконт составит до 1,4% годовых от текущих ставок Сбербанка, во втором — скидка составит до 4% годовых до момента ввода жилья в эксплуатацию.

Сбербанк приводит пример расчета: для зарплатных клиентов банка при первоначальном взносе 20% и выше ставка снизится с 9,3% до 5,3%, а после окончания льготного периода ставка вернется к уровню 9,3%. По госпрограмме для семей с детьми ставка с дисконтом на период строительства объекта — 1%, а после ввода объекта в эксплуатацию — 5%. Размер аннуитетного платежа уменьшается с учетом сниженной ставки в льготный период, и у покупателя возникает соответствующая экономия на процентах по кредиту, пояснили в пресс-службе.

Новый инструмент Сбербанка позволит застройщику часть скидки по своему кредиту перераспределить в пользу покупателя. Девелопер за счет низкой ставки сможет стимулировать продажи в своих проектах, в том числе менее ликвидных или во время сезонного снижения спроса. Застройщик может выбирать решение о перераспределении скидки в отношении любой квартиры в проекте — например, для квартир большой площади, поясняется в пресс-релизе банка.

2019-11-07

Илона Соболева: «Риэлтор — детектив поневоле»

Как педиатр стала президентом Уральской палаты недвижимости и почему не жалеет о смене профессии, — мы побеседовали с Илоной Соболевой, замгендиректора «Центр недвижимости «БЭСТ».

 

Следопыт и аналитик в одном лице

 

— Илона, вы считаете, что работа риэлтора сродни профессии детектива. Насколько я понимаю, речь идет о проверке истории квартиры, приобретаемой клиентом. Хорошие ли получаются из риэлторов детективы?

— Профессия риэлтора многогранна: он и психолог, и юрист — должен хорошо разбираться в судебной практике и налогообложении. Подбирая клиенту варианты, риэлтор собирает информацию о предыдущих собственниках жилья, о том, какими были условия прежних сделок (в идеале — начиная со дня приватизации) и т. д., то есть, насколько это реально, узнает всю историю квартиры.

На сегодняшний день не существует одного портала или архива, где по запросу выдадут всю информацию на одном листочке. Поэтому риэлтору поневоле приходится становиться детективом и применять навыки следопыта и аналитика, собирая данные из разных источников.
На основе этой информации он делает вывод: стоит ли покупать эту квартиру или лучше поискать другую.

— Предположим, после того, как квартиру купит клиент, вдруг объявится неизвестный ранее наследник. Несет ли риэлтор какую-то ответственность за то, что ему не удалось собрать всю информацию до сделки?

— Для дополнительных гарантий есть страховые компании, в которых можно застраховать риск потери права собственности (титул). Клиент заключает договор на оказание услуг, согласно которому у представителя агентства недвижимости возникают права и обязанности как у исполнителя. В Екатеринбурге немало риэлторских компаний, которые прошли добровольную сертификацию при Уральской палате недвижимости (УПН) и подтвердили соответствие качества своих услуг современному законодательству.

2019-11-07

Почему переход на эскроу-счета не приведет к росту цен на квартиры

Страшилки – основа основ российского рынка недвижимости. «Новостройки переходят на эскроу, а потому неизбежно должны дорожать», – пугают застройщики, а за ними, как мантру, повторяют тезис и все остальные участники рынка. Обозреватель BN.ru с этим не согласился и объяснил, почему проектное финансирование не увеличивает себестоимость строительства и не является причиной для роста цен на жилье.

НЕСИТЕ ВАШИ ДЕНЕЖКИ, ИНАЧЕ БЫТЬ БЕДЕ

Если не пугать потенциальных покупателей, что все подорожает (очень скоро и очень сильно), то кто же в здравом уме пойдет покупать муравейники по ломовым ценникам? И тем более – кто пойдет оформлять ипотеку (абсолютная авантюра при любых раскладах, кроме быстрого роста цен)? Никто. Поэтому рынок нуждается в периодической – а чем дальше, тем больше и систематичной – медийной поддержке. Каждый должен четко понимать: если сегодня дорого, значит, завтра будет еще дороже, поэтому бегом к застройщику!

Технологии дезинформации могут быть разные, не будем их тут перечислять, суть одна: надо создать атмосферу неизбежности роста цен. Анализ, логика, обоснования – да кому это нужно? – все равно население не разбирается в ценообразовании при строительстве.

В качестве свежего примера страшилки можно привести недавнюю истерику при переходе к проектному финансированию. Уже от одного слова «эскроу» многим становилось плохо, а поскольку в нашей стране не принято ждать чего-то хорошего от реформ, то убедить покупателей, что ценники скоро будут переписаны, не составило особого труда.

В качестве основного обоснования «экспертами» чаще всего использовался один-единственный аргумент, что нововведение приведет к росту себестоимости строительства. Формулировка была примерно такая: «Вместо бесплатных денег дольщиков застройщики будут вынуждены брать кредиты в банке, что приведет к росту их издержек. Выше затраты – выше цены». Дополнительным доводом служили примеры подъема ценников в тех проектах, которые перешли или только планировали переход на проектное финансирование.

Вроде бы о чем тут спорить. Перешли на эскроу, цены выросли, значит, страшилки сбылись?

А вот и нет! Но чтобы разобраться в вопросе, придется взглянуть на проблему с другой стороны.

2019-11-06

Сбербанк хочет убрать юристов из сделок с недвижимостью! Разбираем, что включает услуга?

Сервисы Сбербанка в сфере недвижимости давно вышли за пределы банковской услуги и предоставления ипотечного займа. Но, многие покупатели и продавцы до сих пор не понимают сути юридических сервисов от Сбера.

Эта статья ни в коем случае не является ни рекламой Сбербанка, ни попыткой очернить сервисы Банка. Мы постараемся объективно разобрать из каких этапов состоит сделка с недвижимостью, кто за что отвечает в сделке.

 

1. Этап поиска недвижимости

 

Покупателю на этапе поиска недвижимости банк - не очень большой помощник. Подбор недвижимости требует от консультантов реальной экспертизы:

- соотношения цены качества предложение по разным районам;
- анализ рынка строящегося жилья;
- экспресс-анализ первичной информации об объекте (здесь речь идет не об оценке документов, первичный опрос грамотного эксперта при осмотре объекта позволяет заранее отсечь сложные ситуации);
- переговоры по цене и торги межу покупателем и продавцом;
- согласование сроков выхода на сделку и сроков освобождения и передачи объекта;

Банк не выделяет вам специалиста по подбору недвижимости. Он может только рекомендовать авторизованные партнерские агентства.

Выезды на просмотры объектов должен делать агент по недвижимости, который обязан владеть базовыми навыками опроса и сбора информации об объектах.

2019-11-06

Материнская плата: маткапитал не берут как взнос по льготной ипотеке

Крупнейшие российские банки с широкой региональной сетью отказываются принимать материнский капитал в качестве полного или частичного первоначального взноса по ипотеке с господдежкой для семей с детьми.

Например, взять льготный жилищный кредит под 5–6% годовых не получится в ВТБ, Россельхозбанке и Газпромбанке. Жалобы на это появились на специализированных форумах, в колл-центрах кредитных организаций «Известиям» подтвердили невозможность использовать маткапитал для первоначального взноса.

Банки аргументируют это решение тем, что застройщики не хотят ждать несколько месяцев, пока ПФР переведет им государственную субсидию за второго ребенка.

 

Жесткая господдержка

 

На различных форумах новостроек покупатели жалуются, что в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке и Газпромбанке невозможно оформить льготный жилищный кредит с использованием материнского капитала в качестве первоначального взноса. Как выяснили «Известия», также в займах с господдержкой под 5–6% годовых для семей с детьми отказывают в Райффайзенбанке, МКБ и Совкомбанке.

В колл-центрах и пресс-службах этих кредитных организаций «Известиям» не стали отрицать, что маткапитал не подходит для полного или частичного первоначального взноса на ипотеку с господдержкой. Только в Сбербанке «Известиям» сообщили, что принимают эти средства для льготного жилищного кредитования семей с детьми, однако при условии, что застройщик подождет, пока ПФР перечислит ему деньги.

Как правило, строительные компании не согласны ожидать поступления средств, а свои деньги в размере маткапитала Сбербанк направлять застройщику отказывается. Таким образом, покупка жилья с помощью маткапитала по льготной программе через Сбербанк оказывается невозможна для большинства желающих.

Программа ипотеки с господдержкой — инициатива президента Владимира Путина. Ею могут воспользоваться семьи, в которых второй или последующий ребенок родился в 2018–2022 годах. Льготные кредиты на жилье можно получить в одном из 46 банков, утвержденных Минфином. Первоначальный взнос по такой ипотеке должен быть не менее 20%, процентная ставка 6% (но сейчас некоторые банки дают кредит под 4,5–5%), сумма займа — до 6 млн рублей, а в Москве и Санкт-Петербурге — до 12 млн рублей. Льготную ипотеку можно взять только для строящегося жилья или при покупке у юрлица.

2019-11-05

Риелтор и агентство. Часть 1

Этой статьей начинаю цикл публикаций о кадрах в агентстве недвижимости. Болезненная тема в Украине и постсоветском пространстве. Не существует руководителя, который бы не вздыхал при поднимании этой темы.

Хочется исследовать проблему. Понять ее глубинные причины. Постараться найти способ решения.

Итак, часть первая.

БОЛЬШАЯ НЕСОСТЫКОВКА

О чем речь?

О ролях.

Кто кому Рабинович?

Риелтор - он кто. Агентство - ему что?

Давайте разбираться.

Для удобства понимания, давайте посмотрим на контрасте. Американский риелтор и украинский (русский, белорусский, литовский и т.д).

Как появляется американский брокер по недвижимости.

(пишу со слов американских коллег. Если я поняла что-то не так, поправьте, пожалуйста)

Человек решил попробовать себя в этой сфере. Он узнал, что нужно сделать. И он узнает.

Что нужно:

- Нужно пройти обучение. За него заплатить.

- Сдать экзамен. Получить лицензию агента.

- Отработать 2 года в компании под началом брокера.

- Пройти обучение. За него заплатить.

- Сдать экзамен. Получить лицензию брокера.

Давайте представим ощущения человека.

Ему предстоит выбор: идти или не идти.

Если он решил идти, он понимает, что ему придется вкладываться и платить цену. Иначе ничего не будет.

Ему придется заплатить временем, силами, энергией, деньгами.

Если он не хочет, или чувствует, что не готов, не потянет- он не идет.

В конце концов, он принимает решение.

Если оно позитивное и человек справился с требованиями он становится субъектом предпринимательской деятельности: и юридически и по сути.

Он сам генерирует свои доходы, регулирует свои расходы, получает прибыль.

Он ведет свою деятельность в первую очередь на свой страх и риск.

Будет ли он работать в агентстве?

Откроет ли свое?

Пойдет под франшизу?

Как захочет!!!

Все зависит от того, ВЫГОДНО ли ему это будет. Он ведь предприниматель. Он будет решать.

Может ли он себе взять помощника? Да. Ассистента, секретаря и т.д.

2019-11-05

В каких регионах можно стать рантье, сдавая квартиру в аренду?

В столичных городах России средние арендные ставки на квартиры втрое выше прожиточного минимума, выяснили специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР». Однако в остальных регионах этот показатель гораздо ниже, а в отдельных краях и областях аренда не обеспечит и половины необходимой для выживания суммы.

В исследовании использовались средние ставки аренды на квартиры в регионах России из базы объектов Mirkvartir.ru и показатели общего прожиточного минимума на октябрь 2019 года (по данным Prozhitochnyj-minimum.ru).

Подсчеты показали, что при наличии у москвича или питерца, помимо основного места проживания, еще и дополнительной квартиры, он сможет спокойно жить, не работая.

У москвича после минимальных ежемесячных трат на руках будет оставаться около 35 тысяч рублей.

У петербуржца около 23,5 тысяч рублей, что тоже неплохо с учетом более низких питерских цен.

От 12 до 14 тысяч рублей, не считая прожиточного минимума, получат от сдачи среднестатистической квартиры жители Крыма и Севастополя, Свердловской области и Краснодарского края, Татарстана и Подмосковья. А вот у владельцев квартир в Ленобласти после оплаты минимального пакета останется уже меньше 10 тысяч, как и у жителей Астраханской области.

2019-11-01

Продажа квартиры с маткапиталом. О чем могут умолчать собственники

В 2019 году материнский капитал составляет 453 026 рублей. В следующем, 2020 году, после индексации, размер выплаты повысится до 470 241 рубля. Программа действует до 31 декабря 2021 года. Участниками программы могут стать семьи, в которых родился или был усыновлен второй или последующий ребенок.

Чаще всего материнский капитал тратят на улучшение жилищных условий с использованием ипотеки — в этом случае не нужно ждать, пока пройдет три года после рождения/усыновления ребенка.

Но жизненные ситуации бывают разные. Семья, которая приобрела квартиру с материнским капиталом, может принять решение о продаже объекта. Журнал Magenta.today обсудил особенности проведения такой сделки с экспертами рынка недвижимости.

2019-11-01

Резкое снижение ключевой ставки: чего ждать ипотечным заемщикам

Совет директоров Центробанка на заседании в пятницу, 25 октября, снизил ключевую ставку сразу на 50 базисных пунктов, до 6,5%. В этом году ЦБ уже несколько раз снижал ставку рефинансирования, последний раз — в сентябре. Вслед за этим российские банки объявили о снижении ставок по жилищным кредитам. В Сбербанке прогнозировали два резких снижения ключевой ставки до конца года — в декабре ее могут уменьшить еще на 50 б.п., до 6%.

Банкиры и аналитики рынка недвижимости рассказали, как повлияет снижение ключевой ставки на ипотеку, спрос и цены на жилье в России.

 

«Снижение ставки поддержит запуск новых проектов застройщиками с использованием счетов эскроу»

 

Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «Дом.РФ»:

— Совет директоров Банка России на четвертом подряд заседании принял решение о снижении ключевой ставки до 6,5%. Текущее значение минимально с 2014 года, когда было повышение с 5,5% до 7%. Основные кредиторы уже учли ожидания такого снижения в ставках по ипотечным кредитам, установив их на уровне 9,2–9,4%, банк «Дом.РФ» для покупки жилья в новостройках предлагает базовую ставку 8,9%. Продолжение снижения ключевой ставки формирует условия для достижения целевого показателя по ипотечной ставке национального проекта «Жилье и городская среда» в 2020 году на уровне 8,7%.

1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 | 74 | 75 | 76 | 77 | 78 | 79 | 80 | 81 | 82 | 83 | 84 | 85 | 86 | 87 | 88 | 89 | 90 | 91 | 92 | 93 | 94 | 95 | 96 | 97 | 98 | 99 | 100 | 101 | 102 | 103 | 104 | 105 | 106 | 107 | 108 | 109 | 110 | 111 | 112 | 113 | 114 | 115 | 116 | 117 | 118 | 119 | 120 | 121 | 122 | 123 | 124 | 125 | 126 | 127 | 128 | 129 | 130 | 131 | 132 | 133 | 134 | 135 | 136 | 137 | 138 | 139 | 140 | 141 | 142 | 143 | 144 | 145 | 146 | 147 | 148 | 149 | 150 | 151 | 152 | 153 | 154 | 155 | 156 | 157 | 158 | 159 | 160 | 161 | 162 | 163 | 164 | 165 | 166 | 167 | 168 | 169 | 170 | 171 | 172 | 173 | 174 | 175 | 176 | 177 | 178 | 179 | 180 | 181 | 182 | 183 | 184 | 185 | 186 | 187 | 188 | 189 | 190 | 191 | 192 | 193 | 194 | 195 | 196 | 197 | 198 | 199 | 200 | 201 | 202 | 203 | 204 | 205 | 206 | 207 | 208 | 209 | 210 | 211 | 212 | 213 | 214 | 215 | 216 | 217 | 218 | 219 | 220 | 221 | 222 | 223 | 224 | 225






VK900